Antworten auf Ihre Fragen


_Grundsteine der Zusammenarbeit

Eine offene Kommunikation auf Augenhöhe ist die Basis für den Erfolg eines Projektes. Und mit Erfolg meinen wir nicht allein das Fertigstellen eines Wohnhauses. Vielmehr sind es Ihre Zufriedenheit, Ihr Vertrauen, Ihre Vorfreude während des gesamten Prozesses, die für uns ein Projekt erst zum echten Erfolg werden lassen. Dazu gehört, dass wir Ihnen offene und ehrliche Antworten auf Ihre Fragen geben. 

Ablauf eines Wohnungskaufs

Falls eines unserer Bauvorhaben Ihr Interesse geweckt hat, wenden Sie sich bitte telefonisch oder per E-Mail an uns. Dies gilt auch, wenn Sie allgemein auf der Suche nach einer Eigentumswohnung sind. Wir lassen Ihnen sehr gerne die entsprechenden Projektunterlagen zukommen und beantworten all Ihre Fragen rund um den Erwerb einer Eigentumswohnung. Am besten, wir vereinbaren ein persönliches Beratungsgespräch in unserem Büro.

Sollten Sie sich nach eingehender Beratung für den Kauf einer Wohnung entscheiden, benötigen wir Ihre Personalien zur Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs bei einem Notariat. Dieser Entwurf ist für Sie kostenlos. Sie erhalten ihn direkt vom Notariat - entweder per Post oder E-Mail. Anschließend haben Sie genügend Zeit, den Vertragsentwurf in Ruhe zu prüfen. 

Sobald Sie den Entwurf geprüft und gegebenenfalls die Finanzierung abgeklärt haben, vereinbaren wir einen gemeinsamen Beurkundungstermin im Notariat. Hierbei ist die Einhaltung der gesetzlich geregelten Frist von 14 Tagen nach Erhalt des Vertragsentwurfs gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG vor Beurkundung zu beachten.

Bitte denken Sie auch daran, am Tag der Beurkundung Ihren Personalausweis zur Identifizierung mitzubringen. Weitere Unterlagen sind nicht erforderlich.

Das ist leider nicht möglich, aber wir geben Ihnen gerne den Kontakt unseres Finanzierungspartners weiter.

Nach dem Beurkundungstermin lassen wir Ihnen die Bemusterungsunterlagen zukommen. Damit erhalten Sie bereits einen ersten Eindruck über die zur Auswahl stehenden Materialien. So können Sie sich schon vorab Gedanken machen, wie Ihre neue Wohnung im Detail aussehen soll. 

Anschließend laden wir Sie zur gemeinsamen Bemusterung in unser Büro ein. Hier klären wir alle Fragen und legen die Ausstattung fest. Im Rahmen des Bemusterungsgesprächs gehen wir natürlich auch gerne auf Ihre individuellen Sonderwünsche ein. 

Im Auswahlschein werden dann Ihre gewünschten Materialien festgelegt und eventuelle Sonderwünsche zusammengetragen. 

Die Boden- und Wandbeläge aus unserer Standardausstattung sind für Sie kostenneutral. Die von uns bemusterte Sanitärausstattung können Sie bei unseren Partnern vor Ort begutachten und gegebenenfalls Alternativen auswählen.

Das „_R-Net“ ist unsere Kundenplattform, zu der Sie nach dem Kauf einer Rosentritt Wohnung Zugang erhalten. Hier finden Sie unter anderem alle relevanten Dokumente und Fristen sowie einen Datenspeicher für die Abstimmung. Darüber hinaus können Sie ganz bequem Ihre Bemusterung vornehmen, die Ausstattung Ihrer neuen Wohnung festlegen, Grundrisse und Pläne einsehen sowie natürlich Fragen stellen und Antworten erhalten. Kurz: Nach dem Kauf Ihrer neuen Rosentritt Wohnung ist dies Ihre Anlaufstelle zur Kommunikation sowie ein praktischer Ort, an dem alles zusammenläuft. 

Ganz einfach! Denn Ihr neues Wohneigentum können Sie unter „Ihre Wohnung” ganz einfach nach Ihren Wünschen und Vorstellungen selbst gestalten. Gut zu wissen: Ihre Wohnung ist standardmäßig grundausgestattet und das ohne zusätzliche Kosten. Wenn Sie an der ein oder anderen Stelle gerne ein anderes Standardprodukt wählen möchten, klicken Sie dazu bitte auf den auserwählten Favoriten.

Neben den Standardprodukten warten natürlich auch alle verfügbaren Alternativen darauf, von Ihnen entdeckt zu werden. Wenn Sie es bei einem Produkt gerne genauer wissen möchten, kommen Sie mit einem Klick auf „Mehr Details” zu weiteren Infos.

Alle von Ihnen ausgewählten Produkte finden Sie dann in Ihrer Auswahlliste, die Sie am besten gleich über den Button „Auswahl speichern” sichern. Achtung: Mit Klick auf den Button „Auswahl absenden” wird Ihre Auswahl direkt und verbindlich abgeschickt.

Selbstverständlich besteht auch die Möglichkeit einer persönlichen, gemeinsamen Bemusterung in unseren Büroräumen in Würzburg oder Kitzingen, bei der sowohl die Materialauswahl als auch die Elektroplanung zusammen durchgesprochen und eventuelle Fragen beantwortet werden können.

Sollte Ihnen unsere durchweg hochwertige Standardausstattung nicht zusagen, ist das kein Problem. Wir holen für Sie gerne ein Angebot über Ihre Wunschausstattung ein und prüfen die Kompatibilität mit vorhandenen Anschlüssen etc. Selbstverständlich beauftragen wir diese Zusatzleistungen nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung und Unterschrift. Die Zusatzleistungen werden dann separat abgerechnet und Ihnen zusammen mit der Schlussrechnung übergeben.

Wenn Sie Sonderwünsche haben, schauen Sie sich doch bitte im „_R-Net“ unter “Fristen” die dort aufgelisteten Deadlines an. So wissen Sie zuverlässig, bis wann Sie Ihre Sonderwünsche anfragen können. Es ist sehr wichtig, dass Sie die jeweiligen Produkte rechtzeitig und vor der Deadline fixieren, da diese andernfalls leider nicht berücksichtigt werden können. Aber genau hierfür haben wir ja das „_R-Net“ geschaffen – machen Sie es sich gemütlich und stöbern Sie es in Ruhe durch!

Kaufvertrag

Insgesamt müssen Sie mit Erwerbsnebenkosten in Höhe von ca. 5,0 bis 6,0 % rechnen. Diese setzen sich aus Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises), Notarkosten und Grundbucheintragung etc. (zirka 2,0 % des Kaufpreises) zusammen.

Dazu kommen noch die Gebäudeeinmessungskosten. Im Vermessungsgesetz ist geregelt, dass die Kosten zur Gebäudeeinmessung durch den Eigentümer zu tragen sind. Da die Vermessung erst nach Übergabe des Gemeinschaftseigentums erfolgt, sind die Kosten durch die spätere WEG zu tragen.

Die Grunderwerbsteuer wird auf das gesamte notariell beurkundete Vertragsobjekt bezahlt.

Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises sind:

  1. Erteilung der Baugenehmigung
  2. Bestätigung des Notars 
    • über die Rechtswirksamkeit des Vertrages
    • über das Vorliegen aller Genehmigungen für den Vollzug der Urkunde
    • über die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
    • darüber, dass die Freistellung des Vertragsobjektes von allen Grundpfandrechten, die nicht übernommen werden sollen, in der Makler- und Bauträgerverordnung (BGBI 1990 I Seite 2479) vorgesehenen Weise gesichert ist

Die Höhe der einzelnen Raten wird im Notarvertrag festgelegt. Zusätzlich erhalten Sie einen Zahlungsplan, dem Sie entnehmen können, wann die einzelnen Raten voraussichtlich fällig werden. 

Bitte beachten Sie, dass sich dieser Zahlungsplan am Baufortschritt orientiert und es gegebenenfalls noch zu Änderungen kommen kann. Der Zahlungsplan soll nur zur groben Planung dienen, bis wann die einzelnen Raten bereitstehen müssen.

Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um eine Eintragung ins Grundbuch - und zwar zu dem Zweck, den Anspruch des Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer zu wahren. Dadurch wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht gleichzeitig an mehrere Personen verkauft. Die Auflassungsvormerkung ist Grundvoraussetzung für einen Eigentümerwechsel und wird durch einen Notar eingetragen. Die Austragung bzw. Löschung kann ebenfalls nur durch einen Notar geschehen.

Hausverwaltung

Die Erstbestellung einer Hausverwaltung erfolgt durch uns und wird in der Teilungserklärung festgelegt. Dadurch ist unmittelbar eine handlungsfähige Hausverwaltung vorhanden. Ein WEG-Verwalter kann in der Regel bis zu einer Dauer von maximal fünf Jahren bestellt werden. Bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums gilt jedoch eine Höchstdauer von drei Jahren (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Zu den Aufgaben der Hausverwaltung zählen

  • die Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlungen
  • das Ergreifen von Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums 
  • die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder  
  • der Abschluss von (Wartungs-)Verträgen mit Handwerkern etc.
  • das Erstellen der Jahresabrechnungen
  • die Verwaltung der Instandhaltungsrücklagen
  • die Kontrolle der Hausordnung 

Die durch uns bestimmte Hausverwaltung erstellt auf Grundlage zuvor eingeholter Angebote einen Wirtschaftsplan - sowohl für das gesamte Objekt als auch für die einzelnen Wohneinheiten. Aus diesem Wirtschaftsplan ergibt sich ein monatlicher Betrag, den jeder Eigentümer an die Hausverwaltung (WEG-Verwalter) zu entrichten hat. 

Im Hausgeld sind folgende Kosten enthalten:

- umlagefähige Kosten, die der Eigentümer gegebenenfalls auf seinen Mieter umlegen kann

- nicht umlagefähige Kosten, die vom Eigentümer selbst getragen werden müssen

Beispiele umlagefähige Kosten:
Hausmeister, Außenanlagen, Winterdienst, Allgemeinstrom, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Kabelanschluss, Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht), Heizkosten, Wartung, Kaminkehrer, Aufzug, Glasreinigung

Beispiele nicht umlagefähiger Kosten:
Verwaltervergütung, Instandhaltung, Rücklagen, Nebenkosten des Geldverkehrs, Geräte, Werkzeuge, Materialien

Abnahmen

Die Abnahme des Gemeinschftseigentums findet in der Regel vor Abnahme der einzelnen Wohnungen statt. Sie werden darüber gesondert informiert und zum Termin eingeladen. Im Rahmen der Abnahme werden die Gemeinschaftsbereiche gemeinsam mit Ihnen, einem öffentlich bestellten Sachverständigen sowie einem Vertreter der Hausverwaltung begutachtet und abgenommen. Am Ende der Abnahme erstellt der Sachverständige ein Abnahmeprotokoll, das von allen Eigentümern zu unterzeichnen ist.

Bei Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls erhalten Sie die Schlussrechnung sowie die Rechnung für Ihre gewünschten Zusatzleistungen. Gleichzeitig werden die Termine für die Wohnungsabnahmen vereinbart.

Bitte beachten Sie, dass bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums Ihre Anwesenheit erforderlich ist, um diese vollständig durchführen zu können. Sollten Sie an diesem Tag verhindert sein, bitten wir Sie uns dies zeitnah mitzuteilen sowie einen Vertreter zu bestimmen und diesem eine rechtskräftige Vollmacht mitzugeben. 

Die Abnahmen der einzelnen Wohnungen finden nach Abnahme des Gemeinschaftseigentums statt. Der Termin für die Abnahme Ihrer Wohnung wird nach Durchführung der WEG-Abnahme vereinbart.

Zunächst einmal vereinbaren wir einen Termin. Hier treffen Sie sich dann mit einem Vertreter der Rosentritt Wohnbau GmbH zur gemeinsamen Begehung Ihrer Wohnung (Sondereigentum). Im Zuge dessen werden dann eventuelle Mängel sowie die Zählerstände in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, das von beiden Parteien zu unterzeichnen ist. Sollten nach der Begehung noch Mängel zu beheben oder Restarbeiten zu erledigen sein, wird die Bauleitung die Termine mit den entsprechenden Handwerkerfirmen schnellstmöglich koordinieren.

Nach erfolgreicher Beseitigung aller Mängel und Restarbeiten, sowie einer gemeinsamen Begehung, werden Ihnen die Schlüssel für Ihre Wohnung übergeben. Nun gehört die Wohnung ganz Ihnen!

Nach der Wohnungsübergabe können die von Ihnen beauftragten Küchenbauer mit der Montage beginnen. Während der Bauphase kommen die Küchenbauer für das Aufmaß nach Absprache mit der Bauleitung in Ihre Wohnung. Selbstverständlich sind auch bereits während der Bauphase Besichtigungen Ihrer Wohnung mit der Bauleitung möglich. Bitte denken Sie dabei an eine rechtzeitige Terminabsprache.

Ja - mit erfolgreicher Abnahme des Gemeinschaftseigentums beginnt die Gewährleistungsfrist. Diese besteht fünf Jahre. Als Käufer können Sie in dieser Zeit Mängelansprüche geltend machen.

Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG)

Ein Mehrfamilienhaus kann vom Eigentümer in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohnungen aufgeteilt werden. Dies geschieht durch einen Notar. Die Teilungserklärung (TE) bildet die rechtliche Grundlage zur Aufteilung eines Mehrfamilienhauses. Sie regelt den Besitz und auch die Rechte und Pflichten der Eigentümer, im Wesentlichen jedoch das Verhältnis der Miteigentümer untereinander (wie etwa die Aufteilung der Kosten einer Dachreparatur).

Basis dafür ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, aus der klar hervorgeht, dass die einzelnen Wohnungen räumlich voneinander getrennt sind. Aufgrund der TE werden für die einzelnen Eigentumswohnungen Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt angelegt. Dadurch gilt jede Wohnung als rechtlich eigenständiges Eigentum des jeweiligen Eigentümers und kann so bespielsweise individuell mit einer Grundschuld beliehen werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Basis der Teilungserklärung und wird vom zuständigen Bauamt ausgestellt. Sie bescheinigt, dass jede Wohnung für sich strikt von den anderen getrennt ist. Will heißen: Die Wohnungen hängen untereinander nicht zusammen und sind nicht miteinander vermischt.

Im deutschen Wohnungseigentumsrecht ist der Miteigentumsanteil (MEA) ein rechnerischer Bruchteil am Gemeinschaftseigentum einer WEG. Im Rahmen der Teilungserklärung eines Mehrfamilienhauses legt der teilende Eigentümer für jedes Sondereigentum fest, wie viele MEA durch das jeweilige Sondereigentum repräsentiert werden. Die Bruchstücke werden meist als Teile von 1.000 bzw. 10.000 angegeben. In der Regel wird hier ein gerechter Verteilerschlüssel gewählt, der auf dem Verhältnis der Wohnflächen der Eigentumswohnungen zur Gesamtwohnfläche beruht.

Der MEA dient der gerechten Verteilung von Umlagen oder Beteiligungen - etwa in welcher Größenordnung sich jeder Wohnungseigentümer an etwaigen Kosten für Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen beteiligen muss. Doch auch für die Nebenkostenabrechnung können die MEA als Berechnungsschlüssel herangezogen werden.

Darüber hinaus spielt der MEA bei der Eigentümerversammlung eine entscheidende Rolle. Denn Beschlüsse über bestimmte Rechtsgeschäfte dürfen im Rahmen dieser Versammlung nur getroffen werden, wenn über 50 Prozent der MEA durch die anwesenden Eigentümer vertreten sind.
 

Das Eigentum an einer Wohnung setzt sich aus dem Sondereigentum und dem Anteil am Gemeinschaftseigentum (Miteigentumsanteil) zusammen. Das Sondereigentum umfasst alle Teile eines Gebäudes und Grundstücks, die nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. In der Praxis ist das die einzelne Wohnung mit Balkon, Terrasse oder Gartenanteil bzw. der Garagenstellplatz.

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen – etwa das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche oder einem Stellplatz. Ein Sondernutzungsrecht wird also auf dem Gemeinschaftseigentum gebildet und darf nur vom Eigentümer des zugehörigen Sonder- oder Teileigentums genutzt werden. 

Bauträger


Wir von der Rosentritt Wohnbau GmbH sind Bauträger - also ein Unternehmen, das  Wohn-  und  Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Verkauf erschafft. Eine wesentliche Aufgabe des Bauträgers ist dabei, dass der Käufer sowohl das Grundstück (oder grundstücksgleiche Recht) als auch das darauf erstellte Gebäude erwerben kann. Der Bauträger agiert hier mit seinem eigenem oder auch mit finanziertem Geld - und das auf eigenes Risiko. Ist eine Einheit verkauft, erhält er bauabschnittsweise vom Käufer Abschläge bzw. Raten auf Grundlage gesetzlicher Regelungen (insbesondere der Makler- und Bauträgerverordnung).
 
Gut zu wissen: Der Unterschied zwischen einem Bauträger und einem Bauunternehmer (bzw. Generalunternehmer und Generalübernehmer) ist, dass der Bauunternehmer auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk errichtet, zumeist auf dem Grundstück des Auftraggebers. Das heißt, dass der Bauunternehmer kein Grundeigentum auf den Käufer überträgt. Darum muss hier auch kein notarieller Kaufvertrag geschlossen werden. Der Bauunternehmer schließt mit dem Käufer also einen privatrechtlichen (Werk-)Vertrag, während der Bauträger mit einem Käufer einen notariellen Kaufvertrag über eine Einheit (Wohnung, mehrere Wohnungen, ein ganzes Haus, Tiefgaragenstellplatz oder Kellerabteil) schließt. 

Der Bauträger bietet ein attraktives Komplettpaket: Er übernimmt die gesamte Verantwortung für das Bauvorhaben und dessen Kosten von der Planung bis zur Fertigstellung. Dazu gehört auch die Beschaffung relevanter Genehmigungen sowie die Koordination und Kontrolle des Bauablaufs. Nur die Bauarbeiten vergibt das Bauträgerunternehmen an verschiedene Subunternehmen wie Bauunternehmer und Handwerksbetriebe. Bei einem Bauträger kaufen Sie immer zum Festpreis, der in Ihrem Kaufvertrag fixiert wird. Eventuelle Zusatzleistungen für Sonderwünsche werden separat zusammen mit der Schlussrechnung abgerechnet. 

Den Kaufpreis für Ihre Wohnung zahlen Sie gemäß Zahlungsplan in Ihrem Notarvertrag. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass in Ihrem Kaufvertrag bereits eine notariell zugesicherte Frist für die Bezugsfertigkeit fixiert wird. Die Vorteile in Kürze:

  • Festpreis
  • Teilzahlungen nach Baufortschritt
  • Bau aus einer Hand
  • bezugsfertige Übergabe

Hierbei handelt es sich um einen Paragraphen der Gewerbeordnung, in dem steht, dass Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter einer Erlaubnispflicht unterliegen. Und genau diese muss eingeholt werden, ehe die Tätigkeit aufgenommen werden kann. Hier werden insbesondere die persönliche Zuverlässigkeit sowie geordnete Vermögensverhältnisse nachgewiesen - Dinge, die bei vertrauensbasierten Tätigkeiten besonders wichtig sind. Die Erlaubnis kann inhaltlich eingegrenzt, mit Auflagen verbunden und auch seitens der zuständigen Behörde wieder entzogen werden (bei Verstößen z. B.). Wir Bauträger fallen unter den Absatz 1, Satz 1, Abschnitt a).

Die MaBV ist eine Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter.  Alle oben genannten Berufsgruppen, die Tätigkeiten nach § 34c Absatz 1 der Gewerbeordnung ausüben, müssen sich zwingend an die Verordnung der MaBV halten. Natürlich gibt es auch hier Ausnahmen, aber wir als Bauträger müssen uns ausnahmslos an die MaBV halten. 

Unter §3 "Besondere Sicherungspflichten für Bauträger nach MaBV" ist nachzulesen, wie sowohl Käufer als auch Bauträger vorgehen sollen und sich absichern können. Unter anderem wird dort geregelt, dass der Bauträger erst Vermögenswerte vom Käufer annehmen darf, wenn 

  • der Notarvertrag rechtswirksam ist und alle dafür erforderlichen Genehmigung vorliegen
  • der Notar dem Käufer das schriftlich mitgeteilt und der Bauträger keine Rücktrittsrechte mehr hat
  • zur Sicherung des Anspruches des Käufers im Grundbuch die Vormerkung eingetragen ist
  • die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten gewährleistet ist (z.B. eingetragene Grundschulden des Bauträgers für die Finanzierung des Bauvorhabens) - für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird
  • die Baugenehmigung erteilt worden ist

Wichtig: Abrechnungen erfolgen ausschließlich nach Baufortschritt. Nur was fertig gestellt ist, darf auch abgerechnet werden. 

Alle Bauvorhaben, die über einen Bauträger realisiert werden, brauchen dazu die sogenannte Freistellungserklärung. Und das aus folgendem Grund: Selbst wenn vor Fertigstellung des Bauvorhabens Käufer für einzelne Wohnungen gefunden werden und diese bauabschnittsweise ihre Raten zahlen, bedarf es dennoch eines Bankdarlehens, um die Globalgrundschuld abzusichern. Diese beinhaltet, dass alle Eigentumswohnungen in Form einer Grundschuld an die Bank verpfändet werden und dient der Bank des Bauträgers als Sicherheit. Damit die Bank im Falle einer Insolvenz alle Wohnungen verpfänden kann, obwohl hier verschiedene Eigentümer im Spiel sind, muss die Grundschuld also auch alle Eigentumswohnungen einschließen - darum ist hier von "global" die Rede.

Und wie sieht es mit der Absicherung der Bank des Käufers aus? Auch sie muss natürlich ihre Immobilienkredite mit einer Grundschuld absichern. Die Freistellungserklärung verhindert an dieser Stelle den Interessenskonflikt beider Banken.

Dazu kommt, dass der Bauträger von Gesetzes wegen erst dann Zahlungen entgegen nehmen darf, wenn seine Bank eine Freistellungserklärung ausgestellt hat. Denn der Bauträger unterliegt besonderen Sicherungspflichten, da er für sein Bauvorhaben Vermögenswerte des Käufers einsetzt. Zu diesen Sicherungspflichten gehört die Freistellung des Vertragsobjektes von allen Grundpfandrechten. 
 
Die Freistellungserklärung wird von der Bank des Bauträgers ausgestellt und beinhaltet, dass die Bank auf ihre Sicherheit  verzichtet und die Immobilie aus der Globalgrundschuld entlässt. Dies allerdings unter der Voraussetzung, dass der Käufer den vollen Kaufpreis an den Bauträger gezahlt hat. Denn dadurch besteht für die Bank in diesem Fall kein Kreditrisiko mehr.
 
Wenn Sie nun eine Eigentumswohnung während der Bauphase kaufen, müssen Sie bauabschnittsweise Teilzahlungen leisten. Diese Zahlungen darf der Bauträger jedoch nur dann entgegennehmen, wenn seine Bank nach § 3 MaBV eine Freistellungserklärung ausstellt. Dies dient Ihrem Schutz, denn damit ist sichergestellt, dass Ihre Wohnung nach Erstattung des vollen Kaufpreises von der Globalschuld freigestellt wird.

Neben der Freistellung von der Globalbelastung, sagt die Bank damit überdies zu, dass sie, im Falle einer Nichtfertigstellung des Objektes, dem Grundpfandrecht Ihrer Bank Vorrang einräumt. So erhalten Sie als Käufer eine gewissen Sicherheit, falls das Objekt nicht oder nicht rechtzeitig fertig gestellt wird. 
 
Daher wird auch Ihre Bank eine Freistellungserklärung fordern, ehe sie eine erste Auszahlung vornimmt. Denn eine Auszahlung des Kredits erfolgt erst dann, wenn die Globalgrundschuld von der Bank der Bauträgers gelöscht wird. Daher sollten Sie auf die Ausstellung dieser Erklärung unbedingt bestehen. 
 
Sollte das Bauvorhaben aus Gründen, die Sie als Käufer nicht zu verantworten haben, nicht wie vertraglich vereinbart fertiggestellt werden, bestehen zwei Möglichkeiten:

  1. Die Bank gibt das Kaufobjekt frei, sobald Sie den Kaufpreisbetrag (entsprechend dem Stand des Baus) auf das vorbezeichnete Konto bezahlt haben.
  2. Die Bank zahlt Ihnen, gegen Löschung der Auflassungsvormerkung und Grundpfandrechte, Ihre eingezahlten Beträge ohne Zinsen  Zug um Zug zurück. 

Wenn Ihre bisher geleisteten Zahlungen noch nicht dem erreichten Bautenstand entsprechen, kann die Bank zunächst die Zahlung der Differenz verlangen, ehe die Grundschuld gelöscht oder freigegeben wird. Beachten Sie jedoch, dass Ihre  Bank sich vorbehalten kann, Ihre bisher geleisteten Zuzahlungen bis zum anteiligen Wert des unvollendeten Objektes zurückzuzahlen. In diesem Fall bleiben Sie auf anderen Zahlungen wie den Notarkosten oder Überzahlungen sitzen.

Gut zu wissen: Der Bauträger hat bei seiner Bank ein Zwei-Konten-Modell. Darauf hat er bis zur Fertigstellung und Abnahme durch die Eigentümer keinen Zugriff. Das bedeutet, dass das Geld aus Ihren Ratenzahlungen nicht zweckentfremdet werden kann.

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist Bestandteil des Kaufvertrags mit einem Bauträger. Hier wird definiert, welche Leistungen der Bauträger in welchem Umfang auszuführen hat und welche Materialien verwendet werden. 

Mängelmanagement

Ganz einfach: Ein Mangel liegt dann vor, wenn das Ergebnis von dem abweicht, was im Vertrag zugesagt und klar fixiert ist. Das bedeutet, dass wir von Rosentritt dafür haften und einstehen, dass die in den Vertragsplänen und der Bau- und Ausstattungsbeschreibung vorausgesetzten Eigenschaften vorliegen, inklusiver derer, die generell für Eigentumswohnungen gelten. Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Maßen häufig um Zirkaangaben handelt.

Den Ablauf erleben Sie 6-stufig wie folgt:

  1. Entdecken des Mangels
  2. Erfassen des Mangels im _R-Net
  3. Prüfen des Mangels durch uns
  4. Mangelzuweisung an die entsprechende Handwerkerfirma
  5. Bearbeitung/Behebung des Mangels
  6. Rückmeldung der Handwerker über die Behebung (Mangelfreimeldung)

Ihre Gewährleistungsfrist beträgt 5 Jahre. Die Gewährleistungsfrist beginnt ab Übergabe der Wohnung durch uns oder aber ab dem Moment, in dem Sie als Käufer die Übernahme ungerechtfertigt verweigern sollten. Grundsätzlich können Sie bei uns innerhalb einer angemessenen Frist ganz unkompliziert eine Behebung oder einen Austausch einfordern. Oberflächenbeschädigungen wie etwa an Parkett, Fliesen oder Fensterglas sollten Sie am besten direkt bei Übergabe kontrollieren und auch bekannt geben.

Für  Erfassung und Dokumentation von Mängeln haben wir unsere digitale Plattform "_R-Net". Als Kunde bekommen Sie mit der Wohnungsübergabe einen individuellen Zugang. Nach dem Login gehen Sie dazu zunächst in das Menüfeld “Gewerke”. Hier finden Sie eine Liste mit den Bereichen, in denen Sie einen Gewährleistungsmangel melden können. Klicken Sie das relevante Gewerk an, das Ihren Mangel betrifft. Mit einem weiteren Klick gelangen Sie zur Detailansicht – hier können Sie nun nähere Informationen zu dem von Ihnen festgestellten Mangel machen und auch ein dokumentierendes Bild hochladen. Nach dem nächsten Klick auf “Mangel übermitteln” bringen Sie Ihre Meldung dann direkt zu uns.

Die Frist zur Behebung eines gemeldeten Gewährleistungsmangels erfolgt innerhalb einer angemessenen Frist. Sie wissen ja – wir setzen größten Wert auf Qualität, dies betrifft auch unser Mängelmanagement. Darum setzen wir alles daran, einen Mangel innerhalb von 14 Tagen zu beheben. Die Behebung durch die von uns beauftragten Handwerksfirmen muss nachweislich erfolgen. Wir bitten um Verständnis, falls die Behebung nicht innerhalb der vorgenannten 14 Tage erfolgt. Selbstverständlich sind wir immer bestrebt die Behebung schnellstmöglich durchzuführen/durchführen zu lassen, dies ist jedoch manchmal durch äußere Einflüsse (z. B. Lieferzeit eines benötigten Ersatzteils) nicht möglich.

Als Wohnungseigentümer liegt die Verantwortung für die Wartung ihres Wohnungseigentumsobjekt in Ihren Händen. Das heißt, dass Sie selbst dafür Sorge tragen, alle dafür bestimmten Einrichtungen auf Ihre Kosten zu warten und instand zu halten – dazu gehört etwa die Wartung der Fenster und Türen, durch regelmäßiges Einstellen und Pflegen sowie, falls erforderlich, ein Austausch der Dichtungen.

In diesem Zusammenhang beachten Sie bitte insbesondere die zeitgemäße Wartungs- und Instandhaltungspflicht Ihrer Wohnung (Installationen, sanitäre Anlagen, Einrichtung, Silikonfugen etc.), da nur bei entsprechender Erfüllung dieser Pflicht gemeldete Gewährleistungsfälle anerkannt werden können.

Bitte beachten Sie zudem: Alle elastischen Fugen (Silikon oder Acryl) sind Wartungsfugen – daher gelten Verschleißerscheinungen hier nicht als Mangel.

Loggen Sie sich bitte in das "_R-Net" ein. Die Zugangsdaten zu unserem digitalen Mängelmanagement bekommen Sie mit dem Kauf Ihrer Wohnung. Den Status Ihrer Mangelmeldung können Sie dann verfolgen, in dem Sie rechts oben auf Ihren Namen und dann auf “Meldungen” klicken.

Q2: Die Verspachtelung nach Qualitätsstufe 2 umfasst die Grundverspachtelung (Q1) und das Nachspachteln (Feinspachteln, Finish) bis zum Erreichen eines stufenlosen Übergangs zur Plattenoberfläche. Dabei dürfen keine Bearbeitungsabdrücke oder Spachtelgrate sichtbar bleiben. Falls erforderlich, sind die verspachtelten Bereiche zu schleifen.

Q3: Die Verspachtelung nach Qualitätsstufe 3  umfasst die Standardverspachtelung (Q2) und ein breiteres Ausspachteln der Fugen sowie ein scharfes Abziehen der restlichen Kartonoberfläche zum Porenverschluss mit Spachtelmaterial. Im Bedarfsfall sind die gespachtelten Flächen zu schleifen. Auch Streiflicht zulässig.

Q3 + Vlies: Als geeigneter Untergrund für die Vlies-Wandbeläge wird die Spachtelung in der Stufe Q3 empfohlen. Das Tapezieren mit Vlies erreicht sogar eine Untergrundqualität ähnlich der Stufe Q4. Vliesmaterialien schaffen eine gleichmäßig saugende Fläche und egalisieren den Untergrundfarbton. Bei nachfolgenden Beschichtungen im Farbton weiß und Glanzgrad matt ist in der Regel nur noch ein Anstrich erforderlich. Vlies überbrückt auch Schwund- und Trocknungsrisse.

Allgemeine Fragen

Ja, sehr gerne! Auf unserer Webseite haben Sie unter „Wohnungssuche“ die Möglichkeit sich vormerken zu lassen und sogar konkrete Wünsche zu Ihrer Rosentritt Wohnung zu äußern. Ihre Angaben werden dann gespeichert und wenn es etwas Interessantes für Sie gibt, informieren wir Sie exklusiv noch vor dem offiziellen Vermarktungsstart. Darüber hinaus versuchen wir auch immer die über unsere „Wohnungssuche“ geäußerten Wünsche in die Planung unserer neuen Projekte mit einfließen zu lassen.

Selbstverständlich ist die Registrierung für Sie völlig unverbindlich und jederzeit widerrufbar.

Diese Eigenschaften betreffen den Baustandard der Wohnungen. Der Wohnungsbau obliegt der DIN 18040 Teil 2 (Norm Barrierefreies Bauen), und ist zusätzlich in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer geregelt, in unserer Region also in der Bayerischen Bauordnung. Laut dieser Bauordnung ist es für Neubauten verpflichtend,  dass ein Drittel der Wohnungen die Anforderungen an die Barrierefreiheit erfüllen muss. Diese gesetzliche Forderung setzen wir selbstverständlich um. Darüber hinaus sind sogar alle weiteren Rosentritt Wohnungen mindestens barrierearm. 
 
Konkret bedeutet das: Von der Straße bzw. öffentlichen Fläche bis zur Wohnung gibt es bei unseren Neubauten Schwellen in Türbereichen mit einer maximalen Höhe von 20 mm. Zudem werden im Bedarfsfall im Außenbereich Rampen mit entsprechenden Gefällesituationen vorgesehen, um auch hier größere Schwellen bzw. Stolperstellen zu verhindern. Im Treppenhaus ist bei unseren Neubauten auch in jedem Fall ein Aufzug vorhanden. Auch vom Flur zur Wohnung, von der Wohnung zum Balkon sowie beim Einstieg in die Duschwanne finden sich Schwellen mit einer maximalen Höhe von 20 mm; innerhalb der Wohnung gibt es gar keine Schwellen. Die Türen sind 80 cm breit. 
 
Ist eine Wohnung als barrierefrei ausgewiesen, heißt das, dass sie über zusätzliche Bewegungsflächen in Küche, Bad und Schlafzimmer verfügt, alle Türen statt 80 cm 90 cm breit sind und sich die Badtür nach außen öffnen lässt.

Ja, selbstverständlich. Gerade wer seine Wohnung in einer sehr frühen Projektphase kaut, ent­wickelt verstärkt eine Art „ungeduldige Vorfreude“. Das verstehen wir nur zu gut. Darum erhalten Sie selbstverständlich die Möglichkeit, gemeinsam mit dem Bauleiter die Baustelle zu besuchen und die Fortschritte Ihres zukünftigen Zuhauses zu verfolgen. 

Bitte beachten Sie jedoch, dass ohne Begeitung und vorheriger Terminvereinbarung das Betreten der Baustelle schon aus Haftungsgründen untersagt ist. Vereinbaren Sie daher im Vorfeld mit Ihrem zuständigen Bauleiter oder unserem Backoffice einen Baustellen-Besichtigungstermin. Danach ist Ihre Vorfreude bestimmt noch größer – die Ungeduld möglicherweise aber auch.

Am besten, Sie beginnen bereits kurz nach Wohnungskauf mit der Küchenplanung. Denn Ihr Küchenplaner liefert unter anderem auch die Installationspläne, die wir zur Bereitstellung der Sanitär- und Elektroeinrichtungen benötigen. Das Aufmaß für die Bestellung Ihrer neuen Küche kann erfolgen, sobald der Estrich liegt. Selbstverständlich werden Sie informiert, wenn es soweit ist. Und nach Wohnungsübergabe kann es dann mit der Montage Ihrer Küche losgehen.  

Es gibt im Grunde fünf „Säulen" auf denen Ihre Küchenplanung fußen sollte:

  1. Fixieren Sie die baulichen Voraussetzungen und checken Sie, wie groß Ihre Küche werden darf. Schließen Sie hier auch Türen und Fenster sowie Dunstabzug, Wasseranschluss und Strom ein. Viele Küchenstudios bieten diesen Service aber auch mit an und fragen alle relevanten Details im Vorfeld ab, also keine Panik!
  2. Machen Sie sich Gedanken über Ihr Wohnkonzept und wie Sie Ihre Küche später nutzen wollen – etwa als offene Küche, Wohnküche, in klassischer L-Form oder als "U". Und beantworten Sie natürlich die Frage nach dem Stil und den Materialien. Versuchen Sie, Ihre Küche geistig in das Gesamtkonzept Ihrer Wohnung zu integrieren. Gibt es bestehende Möbel, zu denen sie passen sollte?
  3. Bestimmen Sie die richtige Höhe sowie die komplette ergonomische Ausrichtung, sodass alle, die in der neuen Küche „herumwirtschaften" ein möglichst komfortables Leben dort führen können.
  4. Definieren Sie Ihre Ansprüche an die Geräteausstattung und behalten Sie die Energieeffizienz im Auge – was ist notwendig, was überflüssig? Und auch den benötigten Stauraum sollten Sie im Vorfeld mit einrechnen – leben Sie eher spartanisch oder strotzen Sie vor Equipment?
  5. Lassen Sie sich von ausgesuchten Küchenstudios ein Angebot machen und vergleichen Sie den kompletten Service der Anbieter – also vom Aufmaß bis zur fertigen Montage. 

Last not least ist eine Küche immer auch eine Herzenssache, die Sie rundum glücklich machen sollte – auch diesen Aspekt sollten Sie mit einbeziehen!

Abkürzungen

MaBV: Makler- und Bauträgerverordnung

MEA: Miteigentumanteile 

TE: Teilungserklärung

BeurkG: Beurkundungsgesetz

GNotKG: Gerichts- und Notarkostengesetz

WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft